割安な価格には理由がある！借地権建物を購入する際のチェックポイント

品川区の不動産バイヤーズエージェント・五反田ダルメシアン不動産仲介　店長の鈴木です。

所有権よりも割安な「借地権」

一般的に住まいを購入する際、土地の権利が借地権であれば、土地の権利が所有権である場合よりも割安な価格設定になっています。

例えば、相続税の申告の際の土地評価額についても、借地権については所有権の60％～80％という評価となります。

土地を所有するという権利と「借地」という利用権に分かれて評価されることになるのです。

金額面以外での所有権と借地権の違い

住まいを購入する際の権利として所有権と借地権の違いは以下になります。

①所有権は固定資産税がかかる、借地権は地代がかかる。

②借地権には期限がある。

③借地権の手続きには地主の承諾が必要

①ランニングコスト（固定資産税と地代）

土地を所有権として持つ場合には、固定資産税が発生します。

一方で、土地を借地として持つ場合には、固定資産税がかからないかわりに地代を地主へ支払うことになります。

単純なランニングコストとしては、あまり大きな差ではないかもしれません。

②借地の期限

借地の場合には、地主との間の契約ですので、契約期間というものが存在します。

原則的に更新ができる「普通借地」と、期間が経過した場合に契約が終了する「定期借地」というものがあります。

更新ができる普通借地契約の場合であっても、更新料が発生することもありますので、注意が必要です。

③各手続きに地主の承諾が必要

借地に関しては、法律的には「賃借権」と「地上権」の2種類に分かれます。

借地が前者の「賃借権」だった場合、借地権を譲渡するためには、地主の承諾が必要となります。

ご自身が借地を購入する場合に地主の承諾が必要なことはもちろん、将来的に売却をしようとした場合にも地主の承諾が必要となってしまいます。

また、一般的に承諾をもらう場合には地主へ「承諾料」を支払うことが必要になります。

手続的にも費用的にも借地の譲渡はなかなかスムーズにいかないケースが多くあります。

お住まい探しを価格だけでしてはいけない

この借地のように、相場価格より安く販売されている物件には、必ず何らかの理由があります。

借地の物件が割安なのも、所有権の物件よりも「流動性が低い」「人気がない」「資金調達の可能性が低い」など、それなりの理由があっての価格設定となっているのです。

具体的な借地としてのリスクを承知したうえでの購入であればよいのですが、その物件を売りたい側の不動産事業者の言葉に惑わされてしまうことのないように気を付けたいものです。

住まい探しはエージェントへご相談ください

弊社では物件診断WEBアプリ「SelFin」による自動判定をしていますが、今回の「借地」はまだ判定項目となっていません。

価格だけで単純に「割安」という判定がされてしまうケースもあります。

もし気になった物件が見つかった場合には、まずは診断結果画面の「この物件に問合せる」ボタンから、エージェントの診断を受けることをおすすめします。

皆様のお住まい探しに、ぜひ「物件提案ロボ／SelFin」をご活用ください。

五反田ダルメシアン不動産仲介　店長　鈴木