定期借地権の種類
品川区の不動産バイヤーズエージェント・五反田ダルメシアン不動産仲介 店長の鈴木です。
販売図面の中に権利形態（借地権）と書かれているものがあります。
購入した土地が第三者のものだとしたらどうしますか。
以前は「土地は一度貸すと、半永久的に戻ってこない」と思われていましたがこれは旧借地法のもと、借地権が、借地人に対してきわめて強い保護を与えていたからです。
現在は平成4年（1992年）新借地借家法によって新たに認められた定期借地権は、文字通り「あらかじめ定められた期間しか存在しない借地権」という概念が取り入れられました。
この定期借地権の特徴は、土地を所有する人と利用する人が別であり、土地所有者は、「土地は必ず戻るという信頼のもと土地を提供し、保証金・地代という利益を得ることができる」ということです。
また土地を借りた方は、「一定の保証金もしくは権利金と地代を払い約束の期間だけ土地を利用できる」ということです。
定期借地制度とは契約期間の満了することにより、更新されることなく確定的に賃貸借が終了する建物賃貸借のことをいいます。
ただし1992年（平成４年）以前の借地については旧借地法が適用されます。
借地権の種類
1.普通借地権
【特徴】
普通借地権は契約更新を前提としている借地権です。
【メリット】
・価格が安い
・税金がかからない
【デメリット】
・地代がかかる
・銀行融資を受けにくいこともある
・リフォームする場合、地主の許可がいる
2.一般定期借地権
借地権の存続期間を50年以上に設定して、期間が満了したら権利が消滅する借地権です。
期間が50年以上と長いため、長期的に使う予定がない土地をお持ちの方に向いています。
広めの土地をディベロッパーに貸し、ディベロッパーがそこに分譲マンションを建てる
ケースでは、主に一般定期借地権が用いられます。
【特徴】
・存続期間：50年以上
・契約更新：なし
・建物の用途：限定しない
・契約満了後の建物の扱い：借地人は更地にして返還
【メリット】
・契約更新や期間延長がなく、期間満了後は必ず土地が更地となって戻ってくる
・契約中は安定した地代収入が得られ、場合によっては地代の更新も可能
・契約期間が50年以上と長いため、長期にわたって安定収入が得られる
・相続税の節税効果がある
・借地人が住居用の建物を建てた場合は、固定資産税が軽減される
【デメリット】
・長期契約になるため、短期・中期で土地活用を考えている方には不向き
【活用事例】
・分譲マンション
3.事業用定期借地権
事業用定期借地権も借地権の一種ですが、こちらは居住用ではなく事業のために土地を貸し出すものです。一般定期借地権が借地期間50年以上なのに対し、事業用定期借地権は10年以上50年未満となっています。
【特徴】
・存続期間：10年以上30年未満もしくは30年以上50年未満
・借地上の建物を事業用(居住用を除く)に限定する
・公正証書で契約する
【メリット】
・事業リスクを負わずに地代収入を得ることができる
・居住用よりも高い地代を設定できる
・相続税の軽減ができる
【デメリット】
・満期まで中途解約できない
・固定資産税の減税はない
・利用者が限られる
【活用事例】
・コンビニエンスストア
・パチンコ店
4.建物譲渡特約付借地権
借地権の存続期間を30年以上に設定し、期間が満了したら、地主が借地人から建物を買い取ることで権利が消滅する借地権です。
土地を借りた事業者が賃貸経営を行い、期間が満了したら、地主が建物を買い取って賃貸経営を継続していくかたちが想定できます。
【特徴】
・存続期間：30年以上
・契約更新：なし
・建物の用途：限定しない
・契約満了後の建物の扱い：借地人は建物付きで土地を返還
【メリット】
・地主は、土地を借地人に貸すことで30年間、地代や保証金などの収入を得られる
・期間終了後は、建物を借家人から買い取り、家主として家賃収入を得られる
・一般定期借地権に比べ短期間で借地契約を終了できる
・契約更新や期間延長がなく、期間満了後は必ず土地が更地となって戻ってくる
・相続税の節税効果がある
・借地人が住居用の建物を建てた場合は、固定資産税が軽減される
【デメリット】
・借地権を消滅させるには、30年以後に地主が建物を買い取らなければならない
【活用事例】
アパート・マンションや店舗・オフィス
5.一時使用目的の借地権
【特徴】
借地権について一時使用目的が認められる契約
より詳細の確認は国土交通省HPをご確認ください。
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000108.html
借地権と言っても期間や目的用途など細かい取り決めがありますので気に物件の販売図面に借地権と記載されている場合専門家に相談の上
ご自分の使用目的に当てはまっているのか、本当に期限付きでよいのかを確認してください。
弊社の不動産部ではお客様の契約前の購入物件調査を専門のエージェントが行っております。問題のある物件については、事前に詳細をお伝えしておりますのでお気軽にお問合せください。
五反田ダルメシアン不動産仲介 店長 鈴木
