住宅ローンの繰り上げ返済　利息軽減のポイント！

品川区の不動産バイヤーズエージェント・五反田ダルメシアン不動産仲介　店長の鈴木です。

ローン返済中の方、今からローンを借りる方も
「借金をできる限り早く完済したい」
「利息をできるだけ少なくしたい」
と感じている方は多いのではないでしょうか。

利息を軽減する代表的な方法

利息軽減する方法としては、まとまった金額を入金する「繰上返済」が代表的な方法です。
繰り上げ返済の方法には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２種類があります。
それぞれ下記特徴があります。

◆【返済額軽減型】
「返済額軽減型」は、返済期間は変わらずに毎月の返済額を引き下げるものです。同額の繰上返済をしたときの利息軽減効果は下記「期間短縮型」の方が大きくなりますが、実質的に毎月の返済額が下がるため、教育資金がかかる、妻が仕事をやめて収入が減るなど、将来的に住宅ローンの負担が大きくなることが予想されるときに、家計を安定させるのに効果的です。

◆【期間短縮型】
期間短縮型の特徴は、繰上返済された金額がすべて元金の返済に充てられ、その分の返済期間が短縮されることで、同じ期間分の利息が軽減される方法のことです。つまり、月々の返済額（元利返済額）は一定のままで、元金の繰上返済によって元金の返済が完了した期間と同じ月数分だけ利息を軽減する効果があります。

【例】実際に上記２種類で返済してみた場合の差を見てみましょう。
例えば、借入額4,000万円、金利2.0％、返済期間35年で、
借入後５年後に100万円繰上返済した場合

『返済額軽減型』
繰上返済により月々のお支払いが約11,900円程安くなり、
利息約35万円分の軽減効果あり
（支払い期間は変わらず）

『期間短縮型』
繰上返済により支払期間が14カ月短縮ができ、
その期間分の利息約85万円分の軽減効果あり
（毎月の支払額は変わらず）

また、上記と同じ条件（期間短縮型）で
100万円５年後、10年後、15年後に繰り上げ返済した場合どうなるか
【 5年後の場合】　14か月短縮　約85万円の利息軽減効果
【10年後の場合】　13か月短縮　約69万円の利息軽減効果
【15年後の場合】　12か月短縮　約54万円の利息軽減効果

⇒　つまり、同じ金額を繰上返済したとしても、
繰上返済は「期間短縮型」で行い、時期が早ければ早いほど軽減効果は高いということになります。

なお、ローンの繰上返済は、上記の時期だけではなく、
金利が高ければ高いほど、減税効果は大きく
返済期間が長ければ長いほど減税効果は大きくなります。

【まとめ】
住宅ローンは多くの人にとって、人生で最大かつ最長期間の借入となります。

だからこそ、効率よく、計画的に繰上返済をうまく使いたいものです。
借入期間が長い人、借入金利が高い人ほど、早期に繰上返済をするメリットが生まれます。
とはいえ、ご無理のない返済計画を最初のうちに建てられることをおすすめします。

五反田ダルメシアン不動産仲介　店長　鈴木