民法改正　～売主の負う契約不適合責任とは～

品川区の不動産バイヤーズエージェント　五反田ダルメシアン不動産仲介　店長の鈴木です。

令和2年4月1日より改正民法が施行されました。

明治時代に作られた法律がやっと現代に合ったカタチに刷新されたと言われています。

とは言っても、そこはやはり法律ですから、ぱっと読んでもよくわかりません。

ざっくりとですが、内容をまとめてみたいと思います。

・「瑕疵担保責任」がなくなり「契約不適合責任」となる

例えば不動産取引の場合、これまで売主には「瑕疵担保責任」がありました。

「瑕疵＝シロアリ被害や水漏れなどの欠陥」が見つかった場合には、買主は契約の解除や損害賠償ができる、というものです。

この責任が民法の改正により、「契約不適合責任」というものに変わりました。

大まかな変更点は以下です。

○買主が欠陥を知っていても責任追及OK

○契約解除や損害賠償の他、修理の請求や売買代金の減額請求もOK

だいぶいい加減なまとめですが、要は買主の保護が広がった、という改正ですね。

これまでは、後から欠陥が発覚した場合でも、買主が知らなかったのであれば契約解除や損害賠償請求をしてもOKという法律でした。

こちらが民法改正により、買主が欠陥を知っていたとしても、売買契約書に「欠陥があります」と書いていないのであれば、売主は欠陥がないものを売り渡さないといけない、ということです。

これが「契約」に「不適合」なものを引き渡してはいけないという「責任」です。

また、これまでは買主は、契約解除か損害賠償請求しか選択肢がありませんでしたが、改正民法では、修理の請求や代金の減額も請求できるようになりました。

つまり、これまで以上に売買契約書の内容が重要になってくる、ということです。

売主としては、何か土地や建物に不具合があるのであれば、しっかりと明記して買主へ伝えておかないといけません。

仮に建物の目立つところに白蟻被害の跡や、雨漏れの跡があったとしても、契約書に書いておかないと、買主から責任追及されてしまうことになります。

一方、買主としては、何か不具合があるのであれば、契約書をしっかり読めば書いてある、

ということになりますし、書いてなければ後から請求できる、ということになります。

また、我々不動産仲介事業者としては、契約書の作成や重要事項説明に、これまで以上に注意を払っていく必要がある、ということです。

・契約不適合責任は免除できる

さらにご注意いただきたいことは、

皆様が安心して新居でのお住まいがスタートできますよう、弊社では、お住い探しからご契約、お引渡までをサポートさせていただきたいと思います。

ぜひお気軽にご相談ください。

五反田ダルメシアン不動産仲介　店長　鈴木