知らないと損をする3000万円控除とは

日本の不動産税制では、自分が住む目的で所有している住宅（住居用財産）について「3000万円の特別控除」、「軽減税率の特例」、「買換えの特例」の3つの特例が用意されており、税負担が軽減されています。

1.住居用財産の3000万円の特別控除

3,000万円特別控除は、譲渡所得税の特別控除の中でも代表的な制度で、一般的な住宅の売却であれば、この制度の適用を受けることで大きく税額を減らすことができます。

適用用件
*1居住用財産の譲渡であること
*2譲渡した相手方が配偶者や直系血族や生計を一緒にしている親族・同族会社などの特別な関係でないこと
*3前年、前々年に、この特例や「居住用財産の買換えの特例」「譲渡損失の繰越控除」を受けていないこと（３年に1回なら適用できる）
*4居住していない場合は住まなくなってから３年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡すること。

2.10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、居住用財産の定義を満たした上で、不動産を売却した年の1月1日時点で土地と建物の所有期間が共に”10年超だった場合”に適用を受けられる特例です。

適用用件
*1居住用財産の譲渡であること
*2譲渡した相手方が配偶者や直系血族や生計を一緒にしている親族・同族会社などの特別な関係でないこと
*3前年、前々年に、この特例や「居住用財産の買換えの特例」「譲渡損失の繰越控除」を受けていないこと（３年に1回なら適用できる）
*4居住していない場合は住まなくなってから３年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡すること。

本特例の適用を受けられると、課税譲渡所得6,000万円まで税金を14.21%(所得税10.21%、住民税4%)とすることができます。

3.特定の居住用財産の買換え特例

譲渡資産の条件

*1譲渡した年の１月１日現在で所有権が10年を越えていること。
*2通算居住期間が10年以上である事
*3前年、前々年に「3000万円の特別控除」、「軽減税率の特例」を利用していないこと
*4譲渡した相手方が配偶者や直系血族、同族会社などの特別な関係でないこと
*5譲渡対価１億円以下

買換資産の条件
*1譲渡の前年から、譲渡の翌年12月31日までの３年間に取得すること
*2取得日の翌年12月31日までに居住し、継続して居住する見込みであること
*3建物の床面積は50㎡以上で土地の面積が500㎡以内であること
*4新築から20年（耐火建築物は25年）以内であること。ただし新耐震基準を満たしたものは築年数は問わないものとする。

居住用財産の譲渡に係る特例の参考資料

http://www.mlit.go.jp/common/001237477.pdf

http://www.mlit.go.jp/common/001235751.pdf

軽減税率の特例にはいろいろな適用用件があります。どれかひとつでも満たしていない要件があると控除が受けられなくなる場合もありますので、詳しくはお近くの税務署にご相談下さい。

五反田ダルメシアン不動産仲介　店長　鈴木